מה ההבדלים בין שני אפיקי ההשקעה

עולם ההשקעות בנדל"ן מציע אפשרויות רבות בכל הנוגע לאפיקי ההשקעה. אחד מאפיקי ההשקעה הללו, הוא השקעה באמצעות קרן (fund). מהם ההבדלים בין השקעה ישירה בנכסים לבין השקעה באמצעות קרן כזו?

החזקה ישירה בנכס משמעה שהמשקיע רוכש נכס שנרשם על שמו ובבעלותו במרשם המקרקעין המקומי. השקעה באמצעות קרן, לעומת זאת, היא למעשה השקעה בתאגיד. כל אחד מהמשקיעים, מקבל חלק יחסי (על דרך של מניות או יחידות השתתפות) באותו תאגיד, שעה שהתאגיד נרשם כבעלי הנכס. מהבחינה הזאת, התאגיד פועל אמנם בשוק הנדל"ן, כלומר רוכש נכסים או מבצע פעילות יזמית אחרת, אולם מדובר בהשקעה עקיפה בנדל"ן לכל היותר, מנקודת המבט של כל אחד מיחידי אותו תאגיד. השקעה כזו דומה יותר באופייה להשקעה פיננסית, כדוגמת השקעה במניות בשוק ההון.

ההבדל העיקרי בין סוגי ההשקעות הללו, נעוץ בסוגיית השליטה של המשקיע על הנכס. בעוד שנכס שנרשם על שם המשקיע ובבעלותו היחידה, מצוי, כעקרון, בשליטה מלאה של בעליו, הרי שהשליטה של המשקיע בקרן נדל"ן על הנכסים שבבעלות הקרן, בדרך כלל, אינה קיימת. המשקיע בקרן כפוף להוראות הסכם השותפות שעוסק בניהול ההשקעה עבור כלל המשקיעים, ובדרך כלל הוא כולל תהליך קבלת החלטות על דרך של הצבעה באסיפות חברי הקרן, או שרק מנהלי הקרן (השותף הכללי) מקבלים את ההחלטות העיקריות.

הבדל מרכזי נוסף בין שני אפיקי ההשקעה הללו, הוא שהשקעה בקרן לרוב כרוכה בעלויות רבות של ניהול, הכוללות הוצאות משפטיות, עלויות דיווח ושקיפות, וכיו"ב, ומכאן שהשקעה בקרן בדרך כלל מבוצעת במיזמים גדולים יחסית או בפרויקטים בעלי סיכון גבוה (המגלם פוטנציאל תשואה גבוהה למול הוצאות ההקמה).

החזקה ישירה בנכסים מהווה, בדרך כלל, השקעה סולידית יותר ויציבה יותר (למעט אם מבוצעת תוך לקיחת מינוף גבוה).