ההבדלים ודרך האבחנה
התשואה היזמית – זוהי בעצם התשואה על ההון העצמי של הרובד היזמי של הפרויקט. נניח מיזם ש-80% ממנו ממומן על-ידי גורם בנקאי ו-20% ממומנים מהון הבעלים, אזי התשואה היזמית היא התשואה על הון הבעלים כולם (היזמים + המשקיעים). קרי, הרווח שנוצר ביחס ל-20% בדוגמא מעלה.
התשואה על ההשקעה – היא אותה תשואה על החלק של המשקיע בהון העצמי של הפרויקט, והיא בהכרח נמוכה יותר מאשר התשואה היזמית (אלא אם המשקיעים משתתפים עם היזמים 50:50 גם בהשקעה וגם בתקבולים). לדוגמא, חלקם של השותפים המוגבלים בקרן יזמית בנדל"ן.
ולמה? פשוט משום שהחלק של המשקיע מממן, בדיוק כמו הבנק, את התשואה שיקבל היזם. לכן, הן המשקיע והן היזם מתחלקים ביניהם באותה תשואה יזמית, ואם אחד מהם שילם את החלק הארי בהשקעה והשני שילם פחות או שאחד מהם מקבל יותר הכנסות מתוך אותה עוגה והשני פחות, אז מובן מאליו שמי שהשקיע פחות או יקבל יותר הכנסות יהנה מתשואה גבוהה יותר מאשר התשואה היזמית ואילו השני – שהשקיע יותר או שמקבל פחות הכנסות – יהנה מתשואה נמוכה יותר מהתשואה היזמית. אחד מסבסד את השני כשהתשואה היזמית היא פשוט הממוצע המשוקלל של שתי התשואות שלהם.
אז איך יודעים אם כן מהי תשואת ההשקעה?
צריך לחשב את תשואת ה-IRR של תשואת ההשקעה של המשקיע בהתחשב בכל העלויות וההוצאות שכרוכות בהשקעה. כלומר צריך לחשב את ה-IRR מנקודת המבט הצרה של המשקיע, מבלי קשר למיזם עצמו. יש לקחת את סכום ההשקעה ברוטו של המשקיע (כלומר בהתחשב בכל העלויות וההוצאות) ומצד שני לקחת את תקבולי ההשקעה נטו (בניכוי כל ההוצאות) ולחשב את התשואה שתתקבל.
