רקע כלכלי

הצטרפותה של פולין לשורות האיחוד האירופי בשנת 2004 הביאה לתנופת פיתוח אדירה במדינה ולחדירה של משקיעים זרים רבים לשוק המקומי. הדבר תרם ליצירת שפע של מקומות עבודה והקמת מערכי תעשיה, מסחר, ייצור וטכנולוגיה. מאז, הכלכלה הפולנית מתחזקת באופן עקבי תוך הצגת שיעורי צמיחה נאים, וכיום היא מוגדרת ככלכלה החזקה במזרח אירופה והשביעית בגודלה באיחוד האירופי. בחזית הפיתוח עומדת הבירה ורשה, המהווה אבן שואבת למשקיעים, יזמים, תיירים וצעירים פולנים משכילים, ונחשבת בימים אלה לבירה אירופאית משגשגת ומפותחת.

דמוגרפיה

בפולין חיים כ-38 מיליון איש, והיא המדינה בעלת האוכלוסייה החמישית בגודלה באיחוד האירופי. כ-60% מתושבי פולין גרים באזורים אורבניים, ובראשם הבירה ורשה, אשר מונה כ-1.8 מיליון תושבים ונמצאת במגמת גידול עקבית.

תמ"ג (GDP)

התוצר המקומי הגולמי (GDP) בפולין צומח במשך השנים האחרונות בשיעורים מרשימים. רק במהלך שנת 2019 צמח התמ"ג הפולני ב-5% ביחס לשנה הקודמת, זאת לאחר נסיקה של 6% בשנת 2018. תחזיות האיחוד האירופי היו כי התמ"ג הפולני צפוי להמשיך במגמה זו מיד לאחר שנת 2020 (שבה נפגע התוצר בכל העולם בעקבות משבר הקורונה) בשיעור גבוה של 4.1%. בפועל בשנת 2021 התמ"ג צמח בשיעור מרשים של 6%. לא סתם דווח במגזין Forbes כי "כלכלת פולין היא אחד מסיפורי ההצלחה הגדולים בעולם כעת".

גם התוצר המקומי הגולמי לנפש המתואם לכח הצריכה (GDP per capita, PPP) צומח בפולין באופן עקבי ומביא לשיפור ניכר ברמת החיים של האוכלוסיה המקומית. בין השנים 2010-2020 נרשמה צמיחה של כ-63% ברמת החיים – בתוך עשור בלבד.

תעסוקה

שיעור האבטלה בפולין הוא מהנמוכים ביותר בשלושת העשורים האחרונים, והוא עומד נכון להיום על כ-3% (על אף משבר הקורונה). הצניחה הדרמטית בשיעור האבטלה בפולין התרחשה בשנים שלאחר הצטרפותה לאיחוד האירופי, אשר תרמה ליצירת מקומות עבודה רבים. לשם השוואה, שיעור האבטלה הממוצע בין מדינות האיחוד האירופי כיום עומד על כ-6.5% – כמעט פי שניים משיעור האבטלה השורר בפולין.

שכר

התקדמותה של הכלכלה הפולנית ניכרת גם בכל הנוגע לשכר העובדים. השכר הממוצע בפולין מצוי בעליה הדרגתית מתמדת, והוא גבוה היום יותר מאי פעם. בהתאם לכך, הצעירים הפולנים מהווים חלק בלתי נפרד מתרבות הצריכה המערבית, וכוח הקניה שלהם הוא המנוע המרכזי להופעתם של יסודות עירוניים רבים המאפיינים כלכלה מערבית תוססת – מסעדות, בתי קפה, פאבים, קניונים, שוק שכירות מפותח וכיוצא באלה.

יודגש כי השכר החודשי הממוצע בוורשה הבירה עומד היום על כ-7,147 זלוטי – גבוה בכ- 30% מהשכר הממוצע בפולין כולה – והוא טיפס בשנה האחרונה בלבד בכ-%5 – על אף משבר הקורונה. בלודג' השכר הממוצע עומד בקורלציה לשכר הממוצע בפולין.

מדד המחירים לצרכן

מאז חבירתה לאיחוד האירופי חלה בכלכלה הפולנית התפתחות משמעותית, אשר תרמה לזינוק באיכות החיים במדינה וכתוצאה מכך לעליה במדד המחירים לצרכן. בשנים האחרונות מדד המחירים התייצב, והוא מצוי בעליה עקבית ומתונה שמאפיינת מדינות מפותחות בעולם. העלייה הגבוהה בשכר בשילוב עליה מתונה בלבד של מדד המחירים לצרכן מייצרים כוח קניה הולך וגובר בקרב האוכלוסייה הפולנית ומעידים על שיפור מתמשך ברמת חייהם.

מטבע

הזלוטי הפולני (złoty) שומר במשך שנים על יציבות ביחס למטבע האירו, ומתנהג באופן קורלטיבי למגמות האירו.

אוכלוסיה, הגירה

צמיחתה הכלכלית של פולין גרמה להגירה חיובית של צעירים פולנים מרחבי המדינה וסטודנטים זרים ממדינות שכנות, למרכזי הערים הגדולות. הזדמנויות התעסוקה הרבות, המוסדות האקדמיים המעולים ומוקדי התרבות מושכים אוכלוסייה צעירה ואיכותית. מספר הסטודנטים הזרים בפולין, אשר לומדים בעיקר בוורשה ובלודג', זינק בחמש השנים האחרונות בשיעור של כ-50%. נכון לשנת 2021 למדו בפולין כ- 84,700 תלמידים ממדינות שכנות.

אם כן, פולין חווה צמיחה כלכלית משמעותית בכל הפרמטרים המרכזיים, כאשר גם הבנק המרכזי של פולין וגם האיחוד האירופי מעריכים כי מגמת הצמיחה צפויה להימשך. פולין היא אחת המדינות הבודדות באירופה שצלחו את המשבר הכלכלי בשנת 2008, ואשר המשיכה לצמוח גם במהלכו. המדינה מצויה בתנופת תיירות עצומה (כ-18 מיליון תיירים בשנה), ונהנית מהגירה פנימית חיובית (אשר מונעת בעיקר ע"י סטודנטים ועובדים ממדינות שכנות). נראה כי הכלכלה הפולנית מיצבה עצמה לא רק כאחת הכלכלות הגדולות באירופה, אלא גם כאחת היציבות שבהן.

נדל"ן למגורים בפולין

תשואות, מדד מחירי הדירות

על-פי דו"ח שפורסם בשנת 2021 על ידי Ernst & Young פולין מסתמנת כיעד האטרקטיבי ביותר בקרב מדינות מזרח ומרכז אירופה CEE)) בכל הקשור להשקעות נדל"ן. עוד נקבע במסגרת הדו"ח כי שוק הנדל"ן בפולין מציע תשואות גבוהות ביחס לאלה שמניב השוק במדינות מערב אירופה, תוך שמירה על פרופיל סיכונים נמוך ונזילות גבוהה באופן יחסי. קצב הצמיחה המהיר של שוק הנדל"ן בפולין, כמו גם איתנותה הכלכלית של המדינה, הביאו לעליה עקבית של מחירי הדירות החל משנת 2014.

על פי נתוני האיחוד האירופי, בשנת 2021 לבדה עלה מדד מחירי הדירות בפולין בכ-7%, וזאת לאחר עליה עקבית גם בשנים הקודמות. בהתאמה גם המחיר למ"ר עלה בצורה עקבית בוורשה ובלודג' בשיעורים מרשימים של כ-10% בשנה בממוצע בשלוש השנים האחרונות. עליות תכופות אלה נובעות לא רק ממיצובה של פולין ככלכלה אירופית חזקה, אלא גם מעליה בשיעורי הביקוש, מחסור בהיצע של דירות ועלויות בניה גדלות והולכות. גם ביטול תכנית MDM, במסגרתה סבסדה ממשלת פולין דירות לצעירים עד גיל 35 בשיעור של 20-10%, תורם לציבור המשקיעים בנדל"ן ומביא להגדלת הביקושים לשכירות בקרב צעירים. כמו כן, עתודת הקרקעות הפנויות מידללת, בעיקר במרכזי הערים, והדבר צפוי להביא להמשך עליית מחירים גם בשנים הבאות.

שוק השכירות

עפ"י ממצאי דו"ח של פירמת רו"ח PWC, הדור הצעיר בפולין בוחר בשכירות על-פני בעלות בדירה. הדו"ח קובע כי הצעירים הפולנים מחזיקים כיום בגישה שונה מבעבר כלפי בעלות בדירות, מאחר שהם מעדיפים ניידות ונזילות. כמו כן, הגירתם של פולנים צעירים לבירה ורשה מניעה את הביקוש לנכסים להשכרה (בפרט באזורים 'טרנדיים') ולכן גורמים רבים בפולין, לרבות פוליטיקאים, פועלים לפיתוח שוק השכירות. לכך יש להוסיף כי גם עליית הריבית המשקית והגידול בכמות הסטודנטים והעובדים הזרים המגיעים לפולין מגדילים את הביקושים בשוק השכירות.

גם ההיבטים הרגולטוריים של השוק הפולני בכל הקשור לרכישת דירות והשכרתן מתאימים למשקיעים זרים; בפולין אין כל מניעה עקרונית או משפטית לרכישת דירות על-ידי זרים שאינם אזרחי המדינה, ועסקה לרכישת דירה מסתכמת בחתימה על חוזה מכר תחת אימות נוטריוני. כך גם לגבי השכרת נכסים – אין בפולין חקיקה המונעת מבעלי נכסים שאינם מחזיקים בדרכון פולני/אירופאי/אחר להשכיר את נכסיהם.

ורשה

ורשה עברה בשני העשורים האחרונים תהליך מואץ של התפתחות עירונית, והיא נחשבת היום לבירה אירופאית משגשגת. ורשה מהווה אבן שואבת הן לצעירים משכילים מרחבי פולין והן לסטודנטים ממדינות שכנות, ולכן היא מושכת משקיעים מכל רחבי העולם

מרכז העיר ורשה והשכונות הסובבות גדושים במסעדות, פאבים ובתי קפה, ומתקיימים בהם חיי לילה תוססים. בעיר נערכים דרך קבע אירועי תרבות בתיאטראות, במוזיאונים ובהיכלי הספורט, ומוזיקאים מכל רחבי העולם מגיעים אליה במסגרת סיבובי ההופעות שלהם. העיר מרושתת בקווי תחבורה ציבורית ענפה ומתקדמת, לרבות רכבת תחתית, וחברות בינלאומיות רבות מקימות את שלוחותיהן בעיר. עקב כך, לאחרונה מתפתחות בעיר חממות סטארט-אפ חדשות וקמים בה מרכזי עסקים מודרניים.

ורשה היא העיר המתויירת ביותר בפולין, ותנופת התיירות תורמת גם היא לרווחת התושבים. בשנים האחרונות מוקמים בעיר מגדלי יוקרה ושכונות חדשות לחלוטין. לצד הקמת השכונות החדשות, העיר נוקטת בתהליכי התחדשות עירונית ושימור מבנים היסטוריים.

שוק הדיור בורשה הוא שוק הדיור המפותח ביותר בפולין, אשר נהנה מרמות הביקוש הגבוהות ביותר במדינה. אפשרויות התעסוקה הרבות, המרכזים האקדמיים המובילים וחיי התרבות בעיר מושכים צעירים מאזורי הספר ומערים אחרות.

לודג'

לודג' היא העיר השלישית בגודלה בפולין מבחינת גודל אוכלוסיה, והיא מונה למעלה מ- 700,000 תושבים. מיקומה הגיאוגרפי של לודג' במרכז פולין ובסמיכות יחסית לבירה ורשה, הפך את העיר לאחד היעדים המועדים ביותר לפיתוח בשנים האחרונות.

בלודג' לומדים כ- 72,000 סטודנטים בלא פחות מ- 22 מוסדות אקדמיים, הכוללים גם "טכניון" ובית ספר לרפואה. 6,000 מהם הינם תושבי חוץ. האוניברסיטה של לודג' היא הגדולה שבמוסדות האקדמיים בעיר, ולומדים בה למעלה מ- 30,000 סטודנטים.

בשנת 2017 החל תהליך מואץ לחידוש ופיתוח שטחים בהיקף של 1,000 דונם במרכז העיר לודג' (Śródmieście), אשר נועדו לשלב מסחר ומגורים (במסגרת תכנית NCL – New Center of Lodz). כחלק מהתכנית, הוקמה תחנת הרכבת המרכזית של לודג' (Fabryczna) – אחת מתחנות הרכבת המודרניות ביותר באירופה, המחברת את לודג' עם ורשה בקו רכבת מהירה.

אם לא די בהשקעות המדינה בעיר, תהליך ההתחדשות של לודג' נתמך גם על-ידי קרנות מטעם האיחוד האירופי, בסיוע שכולל הקמת מוסדות מדע ותרבות, חידוש מבנים היסטוריים, הרחבה ופיתוח של שטחים ציבוריים, חידוש ופיתוח תשתיות, הפחתת שימוש ברכב פרטי והגדלת היצע התעסוקה בלודג'. דוגמאות בולטות לתהליך זה ניתן לראות באזור ארמון פוזננסקי (Izrael Poznański Palace), במתחם המאנופקטורה (Manufaktura) המרשים ובאזורים רבים נוספים במרכז העיר. בשנים האחרונות מטות של חברות בינלאומיות ומקומיות רבות מוקמים בעיר, לרבות חברות רבות בתחום ה-IT, מה שמגדיל את הביקוש לאנשי פיתוח תוכנה והייטק בעיר.

סקירה זו נכונה ליום עריכתה, וייתכנו שינויים בנתונים המוצגים שאינם מעודכנים בסקירה. הסקירה אינו מהווה חוות דעת, ייעוץ, המלצה או הצעה להשקיע. אין בסקירה זו ובכל אחד מפרטיה משום התחייבות ו/או מצג ו/או הצהרה ביחס לתשואות ו/או רווחים ו/או פעילות מכל סוג שהם ובכלל. התשואות, הרווחים והפרטים האחרים המופיעים בסקירה זו מבוססים על הערכות ותחזיות של גורמים שלישיים, אשר אינם קשורים ל- Rentpo והם עשויים שלא להתממש, בחלקם או במלואם. הסקירה רצופה הפניות למקורות המידע, וקוראיה מוזמנים בזאת לעיין בהם ובמקורות מידע נוספים על מנת לבסס החלטת השקעה מושכלת.