השפעתה על התשואה
נניח שבבעלותנו שני נכסים, האחד בשטח של 60 מטרים רבועים והשני בשטח של 80 מטרים רבועים. כלומר שטחו של הנכס השני גדול משטחו של הנכס הראשון בשליש. עוד נניח ששני הנכסים הם בני שלושה חדרים, שמצבם הפיזי זהה וכי הם נמצאים באותו בניין ובאותה קומה.
ברור לכולנו, באופן אינטואיטיבי, כי את הנכס השני נוכל להשכיר במחיר גבוה מהמחיר שבו נוכל להשכיר את הנכס הראשון. עוד ברור לרובנו באופן אינטואיטיבי כי על אף ששטחו של הנכס השני גדול בשליש משטחו של הנכס הראשון, לא סביר שנוכל להשכיר אותו במחיר גבוה בשליש, אלא רק, נניח, בעשרה או בעשרים אחוזים יותר.
שתי האינטואיציות הללו, ברוב המקרים, נכונות. אך מדוע זה המצב? מדוע פער המחירים בין שתי הדירות לא נקבע באופן קורלטיבי לפער שבין השטחים שלהן?
הסיבה לכך נעוצה במונח "תועלת שולית פוחתת". מדובר במונח מהעולם הכלכלי שלפיו כל יחידת צריכה נוספת מייצרת פחות תועלת מקודמתה. לדוגמה, אדם בעל מספר מכוניות יפיק יותר תועלת מהמכונית הראשונה מאשר מהמכונית השניה, ומהמכונית השניה יותר מהמכונית השלישית. אילולא המכונית הראשונה לא היה יכול לנסוע כלל. הוא אמנם נהנה גם מהמכונית השניה, אך רק משום שהוא לא צריך לתאם עם אשתו מי לוקח את הרכב מתי. הוא עשוי ליהנות גם מהמכונית השלישית, אך גם אשתו וגם הוא "מסודרים", ולכן הוא יפיק ממנה תועלת פחותה מהמכונית השניה, וכך הלאה.
אותו עיקרון חל גם על דירות. עצם העובדה שלאדם יש קורת גג שווה לו המון תועלת. לכן, נניח שדירה בת 20 מטרים מספקת לו 100 יחידות תועלת, כלומר בממוצע 5 יחידות תועלת למטר. המטר ה-21 יהיה שווה לאותו אדם רק 4.9 יחידות תועלת. ב-30 מטרים הוא כבר מרגיש יותר נינוח, ולכן המטר ה-31 יהיה שווה לו רק 4 יחידות תועלת. ב-70 מטרים הוא מרגיש שהבית די מרווח, ולכן המטר ה-71 יהיה שווה לו רק 2.5 יחידות תועלת, וכך הלאה. אותו אדם יהיה מוכן לשלם על כל מטר נוסף בדיוק על-פי התועלת העודפת שהוא מפיק ממנו, ולכן, על-פי רוב, הוא יהיה מוכן לשלם על כל מטר נוסף מעט פחות מאשר שילם על המטר הקודם.
אז איך עיקרון התועלת השולית הפוחתת משפיע על התשואה שלכם? בדיוק באותו אופן. ברוב המקרים, ככל שהדירה תהיה קטנה יותר, התשואה תהיה גבוהה יותר. הטיעון הזה תקף פשוט משום שהשוכר יהיה מוכן לשלם (ברוב המקרים) עבור המטרים הראשונים של כל דירה יותר מאשר על המטרים האחרונים שלה.
