הפרמטר הבסיסי להשוואה בין השקעות ושווקים שונים

המחיר למ"ר הוא בעצם מחירו של הנכס בחלוקה לגודל שלו, ומאחר שמדובר בנכסי מקרקעין הכוונה ב"גודל" היא לשטח הנכס. כלומר, לוקחים את מחיר הנכס הכולל ומחלקים אותו בשטח הנכס, כדי לקבל את המחיר עבור יחידת שטח אחת. יחידת שטח אחת בנכסי נדל"ן היא מטר מרובע/רבוע (כלומר מטר אורך כפול מטר רוחב, בשטח של 1 מ"ר). לדוגמה, אם קיים נכס שמחירו הוא $200,000, ושטחו הוא 50 מ"ר, הרי שמחיר הנכס הוא $4,000 למ"ר (200,000/50).

אז למה בעצם אכפת לנו מהמחיר למ"ר? לשאלה הזאת שתי תשובות מרכזיות:

התשובה הראשונה נעוצה ביכולת להשוות בין נכסים שונים. המטרה בשימוש במחיר למ"ר היא היכולת של הרוכש לבדוק זה לצד זה שני נכסים שונים, ולהשוות ביניהם, כאשר השימוש במחיר למ"ר מנטרל את ההשפעה של שטח הנכס על מחירו, באופן שעלול להשפיע על ההשוואה הזאת. לשם המחשה, אם ניקח שתי דירות 2 חדרים, האחת בעיר מפותחת והאחרת בעיר מתפתחת, נוכל לקבל שהנכס בעיר המפותחת זול יותר מאשר הנכס בעיר המתפתחת, דבר שהוא לכאורה מוזר. היינו מצפים שהנכס בעיר המתפתחת יהיה זול יותר מאשר מקבילו בעיר המפותחת. רק מה, ביססנו את ההשוואה שלנו על דירות בנות 2 חדרים, מבלי לקחת בחשבון את השטח של כל דירה. בהחלט יתכן שדירת 2 החדרים בעיר המתפתחת גדולה בשטחה מאשר הדירה בעיר המפותחת, דבר שגורם למחירה של הדירה בעיר המתפתחת להיות יקר יותר. שימוש במחיר למ"ר מאפשר השוואה "נקייה" ומדויקת יותר.

התשובה השניה נובעת מהאופן שבו עלויות מרכזיות רבות בענף הנדל"ן מתומחרות. עולם הנדל"ן הולך יד ביד עם ענף הבניה. בענף הבניה, מטבע הדברים, נהוג לתמחר את עלויות הבניה לפי "כמות" הבניה. והקביעה של "כמות" הבניה נעשית לפי יחידה של מ"ר. כך, למשל, קבלן יכול לקבוע שעלות הבניה שאותה הוא דורש מהיזם היא 1,000$ למ"ר. הקבלן יפרט שאותם 1,000$ למ"ר מורכבים מכל עלויות הייצור, החומרים, הציוד והפועלים לפי מפתחות מקובלים, כך שניתן יהיה לבדוק בקלות שהמחירים הם אכן סבירים ותואמים את רמות המחירים הממוצעות לעבודה דומה.

בשורה התחתונה, המחיר למ"ר הוא הבסיס למחירי הנדל"ן בכל רחבי העולם, והוא מושרש היטב בשפה של כל מי שעוסק בנדל"ן, הן כיזם והן כמשקיע ורוכש. כשאתם מעריכים שווי של נכס, אל תתמקדו במספר החדרים, אלא בשטח הדירה, ובמחיר למ"ר. לאחר מכן בדקו האם המחיר למ"ר של הנכס תואם את המחיר למ"ר של נכסים דומים בשוק הרלוונטי.