תמצית מנהלים

משקיע ישראלי בדירת מגורים בחו"ל צפוי להפיק הכנסות משני מקורות מרכזיים: דמי שכירות ורווח הון במכירה. באופן עקרוני, שתי ההכנסות חייבות במס גם במדינת היעד (המדינה שבה נמצא הנכס) וגם בישראל, אולם בין ישראל לבין מדינות רבות בעולם קיימת אמנה בילטרית למניעת כפל מס.

השורה התחתונה – כמה משקיע בדירת מגורים בחו"ל יידרש לשלם לרשויות המס בישראל? בואו נחלק את התשובה לשניים:

א. דמי שכירות

בפני המשקיע עומדות שתי חלופות למיסוי דמי השכירות:

• מסלול מס שולי
  • ההכנסה מדמי השכירות ממוסה בשיעור המס השולי של המשקיע.
  • ניתן לנכות מן ההכנסה הוצאות שהוצאו בייצורה (כגון דמי ניהול, הוצאות אחזקה, פחת, הוצאות ייעוץ וכיו"ב).
  • מס ששולם בגין דמי השכירות במדינת היעד יקוזז משיעור המס בישראל (על-פי האמנה הבילטרלית למניעת כפל מס, ככל שרלוונטי).

• מסלול 15%
  • ההכנסה מדמי השכירות ממוסה בשיעור של 15%.
  • לא ניתן לנכות מן ההכנסה הוצאות שהוצאו בייצורה, למעט פחת.
  • מס ששולם בגין דמי השכירות במדינת היעד לא יקוזז משיעור המס בישראל.

ב. רווח הון במכירה

מכירת דירת מגורים בחו"ל כפופה להוראות פקודת מס הכנסה, ולפיכך היא חייבת בישראל במס רווח הון בשיעור של 25% מהרווח. גם כאן חלה האמנה למניעת כפל מס, ולפיכך כל מס רווח הון ששולם במדינת היעד יקוזז מחבות המס בישראל.

עשו לכם הרגל תמיד להיוועץ עם יועץ מס בבחינת השקעה. תכנון מיסוי אופטימלי יוכל לחסוך לכם המון כסף בהמשך ולהשפיע משמעותית על התשואה