מדוע הריבית נמוכה והאם ניתן לנצל זאת
הריבית על המשכנתאות בישראל עומדת נכון להיום על כשלושה אחוזים בממוצע, ואילו הריבית הממוצעת על הלוואת בנקאיות שאינן לדיור עמדה בשנת 2018 על בין 8% – 5%, כתלות בתקופת ההחזר.
על אף שההלוואות הגדולות ביותר שניתנות כמעט לכל אדם מהיישוב הן הלוואות לטובת רכישת דירה, בדרך כלל בצורה של משכנתא, הריביות שבצדן נמוכות מהלוואות של סכומים קטנים יותר למטרות אחרות, לעיתים קרובות למטרות צרכניות או לטובת השקעה. הבנק עשוי להציע לאותו אדם הלוואה של מאה אלף ש"ח לכל מטרה בריבית של 6% והלוואה של מיליון ש"ח לטובת רכישת דירה בריבית של 2.5%.
ההסבר להבדל בגובה הריבית הוא קיומה של בטוחה להחזר ההלוואה. בטוחה היא נכס שהלווה (נוטל ההלוואה) מפקיד בידי המלווה כדי להבטיח את החזר ההלוואה. במידה שהלווה לא עומד בהתחייבויותיו כלפי המלווה, המלווה (שהופך במצב דברים זה להיות נושה) יכול לממש את הבטוחה על מנת להגן על קרן ההלוואה או להחזיר את הפסדיו. משום שהבטוחה מפחיתה את הסיכון שאליו חשוף המלווה, הלוואות שבצדן בטוחה ניתנות בשיעור ריבית נמוך יותר מאשר הלוואה שאינה ניתנת כנגד בטוחה.
אחת הבטוחות החזקות שניתן לספק לגופים המלווים, בייחוד בישראל, היא דירת מגורים. לכן הבנקים מוכנים לספק את ההלוואה בתנאים נוחים יותר מאשר הלוואות אחרות. גם אם במסגרת הלוואות צרכניות ניתנת לעיתים הלוואה כנגד בטוחה (לדוגמה, הלוואה לרכישת רכב כנגד שעבוד של הרכב עצמו) הן ניתנות בריבית גבוהה יותר מאשר הריבית על המשכנתא, פשוט מכיוון שעל פי רוב אין בטוחה צרכנית חזקה מדירה.
אז האם אנחנו יכולים לנצל את הריביות הנמוכות שבנטילת משכנתא לטובת השקעה? התשובה היא כן. נניח שיש בידינו מיליון שקלים לרכישת דירה ואנו מעוניינים לרכוש דירת מגורים ב-1.5 מיליון שקלים. נוכל כמובן לקחת משכנתא בגובה של חצי מיליון שקל, בדיוק בפער שבין מה שיש לנו לבין מחיר הדירה. לחילופין, נוכל לקחת משכנתא של מיליון שקל, וליהנות מהלוואה של 500 אלף שקלים נוספים (מעבר למה שאנחנו באמת צריכים על מנת לרכוש את הדירה) לטובת השקעה, בריבית נמוכה של 2.5%. חשבו על זה – אילו היינו מבקשים ליטול הלוואה לטובת השקעה, הבנק היה דורש מאיתנו ריבית גבוהה מ-2.5%, לעיתים גבוהה באופן משמעותי. רק בזכות המשכנתא נוכל "לקנות" כסף בריבית נמוכה, להשקיע אותו ולהנות מההפרש שבין התשואה על ההשקעה לבין הריבית שנשלם לבנק. ומה עם מי שכבר לקח משכנתא? האם ה"שיטה" הזו אבודה בשבילו? לא. תמיד ניתן למחזר את המשכנתא הקיימת וללוות כסף נוסף על חשבונה.
