האם זה צעד נכון?

מחירי הנדל"ן למגורים בישראל הרקיעו בשנים האחרונות שחקים, והתשואה משכירות נשחקה לרמות של 2.5%-3% בממוצע באזורי הביקוש. לכן, שוק ההשקעות בנדל"ן למגורים בישראל הופך פחות ופחות אטרקטיבי. מעורבות הממשלה בניסיון לצנן את השוק (הצעת חוק מס ריבוי דירות, תכנית מחיר למשתכן) הרחיקה אף היא את המשקיעים ממנו, ולפחות נכון להיום הוא קפוא כמעט באופן מוחלט.

אחת החלופות להשקעה בדירה למגורים בישראל היא רכישה של משרד להשקעה, אבל האם זהו צעד נכון? תלוי למי.

היתרון המרכזי של השקעה במשרד בישראל הוא התשואה הגבוהה שהוא עשוי להניב משכירות ביחס לדירת מגורים. ואולם, השקעה במשרדים אינה חפה מחסרונות, בעיקר כאלה שנוגעים לשחקנים קטנים שמבקשים לרכוש משרד בודד.

היקף בניית המגדלים המסחריים בישראל הלך וגבר בשנים האחרונות, והם מציפים את מרכזי הערים במשרדים רבים להשכרה, מה שמביא לירידה בביקושים. במצב של ירידה בביקושים, הנפגעים העיקריים הם המשקיעים במשרדים בודדים, שכן הביקוש להם נמוך באופן טבעי מהביקוש לצבר משרדים ולקומות שלמות, אותן מבקשות לשכור החברות. הדבר עלול, כמובן, להקשות על משקיע במשרד בודד בהשכרת הנכס.

התשלומים הפריפריאליים סביב משרד שאינו מושכר עלולים להיות מכבידים – הארנונה גבוהה (באופן משמעותי) מאשר זו שנגבית בעבור דירת מגורים ודמי הניהול גבוהים (בדרך כלל) ממיסי ועד בית. גם כאשר הנכס מושכר, בעליו יידרש לשלם מס הכנסה פאסיבית בשיעור של 30% לפחות (כתלות ביתר ההכנסות), וזאת בניגוד להכנסה מדירת מגורים אשר פטורה (על פי רוב) מתשלום מס הכנסה כל עוד היא מניבה עד 5,030 שקלים בחודש.

השקעה במשרדים עשויה להיות השקעה טובה לשחקנים גדולים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש מספר רב של משרדים סמוכים, והיא עלולה להיות מסוכנת יותר לשחקנים קטנים שמעוניין ברכישה של משרד אחד או שניים.

הבשורות הטובות הן שדווקא יש הזדמנויות בשוק הנדל"ן, גם לשחקנים קטנים יותר.