מדוע ההבדל בין השניים מבלבל את הנדל"ניסטים
רבים מהשחקנים בשווקי הנדל"ן, ולמעשה בכל שוק, נוטים לבלבל בין המונחים מחיר ו-שווי. הבלבול נובע, בעיקרו של דבר, מתפיסה מוטעית לפיה מחיר נקבע על-פי מה שצודק וראוי, ולכן טבעי שמחיר ייקבע על בסיס השווי. אז מה ההבל בין שווי למחיר?
שווי של מוצר הוא תולדה של הערכה מעין-אובייקטיבית (או נחזית להיות אובייקטיבית) של גורם בלתי תלוי. השווי משקף את כל טובות ההנאה שגלומות במוצר, בניכוי כל העלויות, כשהם מהוונים לערך נוכחי. במילים אחרות, שווי המוצר נגזר מטובות ההנאה שהוא צפוי להניב בעתיד. אלא מה, שווי הוא לעולם לא אובייקטיבי באופן מוחלט. הוא לא יכול להיות כזה, מאחר שכל גורם שינסה להעריך את שוויו של מוצר, מחזיק בתפיסה סובייקטיבית שונה לגבי טובות ההנאה שעשויות להתקבל ממנו.
מחיר לעומת זאת, לא נקבע על בסיס הערכה של גורם בלתי תלוי. מחיר נקבע על-ידי השוק, במסגרת עסקאות בין קונים למוכרים. מחיר אינו תולדה של שיקולי צדק, הוא אינו חייב לשקף את השווי האובייקטיבי לכאורה. מחיר הוא תולדה של היצע וביקוש. אם יש מחיר שמוכנים לשלם עבור מוצר מסוים, זהו המחיר שלו. אם המחיר המבוקש יקר יותר ממה שמוכנים לשלם, הרי שמחיר המוצר נמוך יותר, וכך הלאה.
מכך נובעת המסקנה הבאה: המחיר אינו נגזר מהשווי. למעשה, יש שיאמרו כי מתקיים קשר הפוך ביו שווי למחיר, כלומר שהשווי נגזר מהמחיר. מחיר נקבע על-ידי כוחות השוק ואילו שווי נקבע על-ידי הערכות, תחזיות וציפיות שונות ביחס לתוצאות העתיד. לכן, לעיתים קרובות עשוי להיות פער (ואפילו פער גדול) בין השניים.
