אופן החישוב והחשיבות בעת בחינת השקעה

חישוב תשואה לכל רכיב הוא פעולה נחוצה שחשובה לכל משקיע, שכן היא מראה מהו הערך הכלכלי והתרומה הכלכלית של כל פעילות שעושים במסגרת ההשקעה. הכוונה ב"פעילות" היא לרכיבים מסוימים שיש להם עלות, לצד תרומה מסוימת לערך הנכס.

הכלל הגדול הוא שכל זמן שהתרומה לערך הנכס מהפעילות אינה פורפוציונאלית לעלות הפעילות, נקבל שינוי בתשואה, ביחס לתשואת הנכס אלמלא אותה הפעילות. כלומר, אם התשואה על הנכס עצמו, הדירה, היא X, והתשואה על רכיב מסוים בדירה, למשל הוספת מזגן לדירה נמוכה מ-X, אז נקבל תשואה משוקללת כוללת על דירה + מזגן שנמוכה מ-X.

ראו למשל את הדוגמה הבאה:

נניח נכס להשקעה שעולה 500,000 ש"ח, כאשר 460,000 ש"ח הם מחיר הדירה עצמה ו-40,000 ש"ח הם מחירו של מקום חניה הצמוד לנכס "בטאבו". נניח שעל דירה דומה ללא חניה ניתן להפיק הכנסה חודשית נטו (NOI) של 2,500 ש"ח (30,000 ש"ח בשנה), כאשר על דירה דומה עם חניה ניתן להפיק NOI חודשי של 2,600 ש"ח (31,200 לשנה). במילים אחרות, התרומה לערך של מקום חניה היא עוד 100 ש"ח לחודש נטו שהם 1,200 ש"ח לשנה.

המשמעות היא שלפי הדוגמה הזאת התשואה הכוללת על ההשקעה, היא 6.52% לדירה ללא חניה (30,000 חלקי 460,000) ו-6.24% לדירה עם חניה (31,200 חלקי 500,000).

וכשבודקים את רכיבי ההשקעה עצמם, אז הרי שהתשואה של הדירה עצמה היא 6.52% (30,000 חלקי 460,000), בעוד שהתשואה על רכיב החניה היא 3% (1,200 חלקי 40,000). התשואה על מקום החניה נמוכה יותר מאשר התשואה על הדירה ולכן בראיה כוללת, התשואה המשוקללת על הדירה + החניה נמוכה יותר מאשר תשואה משוקללת על דירה בלבד, לפי דוגמה זו.

חישוב כזה מומלץ לבצע לכל אחד מרכיבי ההשקעה שלכם, בהתחשב בתרומה של כל רכיב להשקעה, להכנסות נטו וכו', כדי להבין את התשואה הספציפית של כל רכיב. הדרך המדויקת ביותר לחישוב התשואה, הכוללת את כלל רכיבי ההשקעה היא באמצעות נוסחת ה-IRR.