מדוע תשואת השכירות שונה בין ערים שונות
בכל שוק ישנו היצע של דירות וביקוש לדירות. המנגנון קיים כמובן גם בשוק הדירות בבעלות וגם בשוק השכירות. תשואת השכירות נקבעת לפי היחס שבין הביקוש וההיצע בשוק השכירות לעומת היחס בין הביקוש וההיצע בשוק הבעלות.
אם בשוק הספציפי יש ביקושים עודפים לדירות בבעלות ופחות ביקושים עודפים לדירות בשכירות, קיימת בשוק תשואת שכירות נמוכה. אם בשוק יש ביקושים עודפים לדירות בשכירות אך פחות ביקושים עודפים לדירות בבעלות, קיימת בשוק תשואת שכירות גבוהה.
4 מצבים טיפוסיים:
- מרכזי עסקים וסחר – הערים שמהוות מרכזי עסקים וסחר של המדינה, כמו לונדון, פריז, טוקיו וכו', מאופיינות בדרך כלל בתשואת שכירות נמוכה יחסית בהשוואה לערים אחרות במדינה. הדבר נובע מכך שחלק גדול מההון במדינה מעוניין להתגורר, מטבע הדברים, גם בבעלות וגם באיזורים שקרובים למרכזי העסקים ולמקומות התעסוקה. לכן, יש ריבוי ביקושים לדירות בבעלות בערים אלה.
- ערים סטודנטיאליות – ערים שבהן יש מספר רב של מכללות, אוניבסרטאות וכו', שאינן מרכזי סחר גדולים בפני עצמן, כדוגמת בירמינגהם באנגליה, גראץ באוסטריה ובון בגרמניה, מאופיינות בתשואת שכירות גבוהה יחסית לערים אחרות באותה מדינה. הסיבה לכך היא שקהל הסטודנטים הוא בדרך כלל קהל צעיר יותר, שלא מעוניין לרכוש דירות בבעלות, דבר שיוצר עודפי ביקושים לשכירות על-פני דירות בבעלות.
- עדיפות טבעית לבעלות או לשכירות – בתל-אביב, למשל, יש ביקושים עודפים לדירות בבעלות. ישראלים רוצים להיות בעלי דירות והדבר, בתוספת נהירה של משקיעים זרים שמעוניינים לרכוש זיקה לארץ על דרך של רכישת דירות בבעלות, גורמים לכך שמחירי הדירות בבעלות מאוד גבוהים. העלייה במחירי הדירות בבעלות לא היתה פורפוציונאלית לעלייה במחירי השכירות, כך שתשואת השכירות בתל-אביב נמוכה מאוד (נכון, נשמע מפתיע, אבל כך הדבר).
- עלייה ברמות השכר שאינה פורפוציונאלית לעלייה במחירי הדירות – מצב טיפוסי נוסף הוא המצב שמתרחש בערים כמו ורשה בפולין, פורטו בפורטוגל ודבלין באירלנד, בהן ישנה עלייה רב-שנתית בשכר הממוצע. המגזר העיקרי שנהנה מעלייה בצמיחה בשכר הוא מגזר השירותים, שכן שכר גבוה יותר מאפשר לצרוך יותר שירותים. שכירות היא סוג של שירות (שירותי דיור), כך שכאשר השכר עולה, אנשים רבים יותר מוכנים לשלם יותר דמי שכירות. הדבר גורם לביקושים גבוהים לדירות בשוק השכירות, בקצב דומה לעליה במחירי הדירות בבעלות, וזה משמר תשואת שכירות גבוהה לאורך זמן.
