מדוע חשוב לתכנן אפיק חיסכון והשקעה עבור כל ילד?

התשובה נעוצה באפקט הריבית דריבית – אתם רוצים שהוא יעבוד לטובתכם וישלם לכם, במקום שאתם תעבדו בשבילו ותשלמו ריביות גבוהות לגורמים חיצוניים. הדבר נכון ביותר כשמדובר בחיסכון לילדים שלנו שמתחיל מוקדם מאוד (מגיל 0) ונמשך לאורך 18-21 שנים, כפי שממחישה הסימולציה הבאה:

הסימולציה הפשוטה הזו ממחישה את הבוסט שמקבלים מאפקט הריבית דריבית לאורך שנים. בדוגמא למעלה חסכנו לאורך 21 שנים 126,000 ש"ח. אולם, היות והסכום שנחסך עבד עבורנו לאורך התקופה הוא צמח וצמח (אפקט הריבית דריבית) כך שבסוף התקופה קיבלנו כמעט פי שניים מהסכום שחסכנו – 219,184 ש"ח (לפי הנחה של 5% תשואה שנתית ממוצעת).

האם ניתן להתספק בתכנית חיסכון לכל ילד?

בהתאם לתכנית חיסכון לכל ילד, המוסד לביטוח לאומי מפקיד לילדכם מידי חודש 52 ש"ח (נכון לשנת 2022) עד להגיעו לגיל 18, בהתאם לתכנית השקעה לבחירתכם מתוך האפשרויות (המצומצמות) הניתנות. זה לא המקום להרחיב על התכנית (מוזמנים ללמוד עוד כאן), אך נציין שאתם ההורים יכולים להכפיל את הסכום ל-104 ש"ח ע"י הפקדת היתרה מדמי קצבת הילדים.

בחזרה לשאלה למעלה – האם סכום ההפקדה הזה (אפילו אם מרחיבים ל-104 ש"ח) יבטיח לילדינו יתרון כלכלי משמעותי בהגיעו לחייו הבוגרים?

אז איך מתחילים?

מוזמנים להאזין לפרק 163, שבו פרסנו את כל התהליך – המאוד פשוט.

כפי שהבטחנו בפרק, הכנו עבורכם כלי פשוט להצבת היעד עבור ילדכם וגזירת הסכום החודשי שיש לחסוך ולהשקיע (באמצעות נוסחת PMT באקסל).

להורדת הכלי לתכנון הרווחה הכלכלית של ילדינו לחצו למטה:

מקווים שעזרנו לכם להבין טיפה יותר את המשמעות של חיסכון והשקעת ההון הראשוני שיעמוד לילדכם בתחילת חייהם הבוגרים ולרתום לטובתכם את אפקט הריבית דריבית – הקטר שמושך את סכום ההון שלכם למעלה לאורך שנים.

הפוסט דואגים לרווחה הכלכלית של ילדינו הופיע לראשונה ב-Rentpo.

בתרגום ישיר IRR הוא שיעור התשואה הפנימי (Internal Rate of Return). למעשה, ה-IRR משקף את שיעור התשואה השנתית הכוללת של ההשקעה, והוא משמש להערכת כדאיות של השקעה אחת על פני השקעה אחרת.

איך זה שונה מה'תשואה' שרובנו רגילים לחשב?

ננסה להמחיש באמצעות דוגמה מעט פשטנית שאינה מתחשבת בכל הכללים החשבונאיים המקובלים, והכל על מנת לפשט את העניין ולעמוד על ההבדל העקרוני.

נניח שחברת 'הפנתר הורוד' מתכננת להשקיע בחברת סטארטאפ מבטיחה ולמעשה לרכוש אותה בעבור 100 שקלים. בשנה הראשונה 'הפנתר הורוד' צופה הכנסות בגובה 40 שקלים מחברת הסטארטאפ; בשנה השניה היא צופה הכנסות בגובה 60 שקלים; בשנה השלישית הכנסות של 50 שקלים; ובשנה הרביעית תקבולים של 20 שקלים בלבד.

על פי האופן שבו חלקנו רגילים לחשוב על תשואה, החישוב יראה כך: בשנה הראשונה ההשקעה צפויה להניב תשואה של 40% (40=40/100); בשנה השניה ההשקעה צפויה להניב תשואה של 60% (60=60/100); בשנה השלישית 50% (50=50/100); ובשנה הרביעית 20% (20=20/100). אם נסכום את התשואות ונחלק במספר השנים, נגיע לתשואה שנתית ממוצעת של 42.5% בארבע שנים.

אך האם זוהי הדרך הנכונה לחשב תשואה? ברור שבחישוב זה ישנה התעלמות ממספר פרמטרים, כאשר הבולט שבהם הוא התזרים השלילי שגרמה הוצאה של 100 שקלים מלכתחילה עבור רכישת הסטארטאפ, או ערך הזמן של הכסף.

IRR לוקח בחשבון את אותם פרמטרים חסרים ולכן הוא משקף תשואה שנתית בצורה מדויקת יותר. במקרה זה, לדוגמה, שיעור התשואה הפנימי לשנה הוא 27% בלבד (לעומת 42.5% בחישוב הפשטני).

כיצד מחשבים את ה-IRR?

איך הגענו ל-27%? אפשר לחשב זאת בקלות בנוסחת ה-IRR באקסל. כתבו במשבצת אחת מינוס (-) ואז את סכום ההשקעה, ובכל משבצת מתחתיה את התקבול הצפוי בכל שנה. לדוגמה, אם ההשקעה היא 100 שקלים והיא מניבה 40 בשנה הראשונה, 60 בשניה ו-50 בשלישית, הזינו במשבצת אחת 100-, תחתיה 40, תחתיה 60 ותחתיה 50. לאחר מכן פשוט הפעילו את נוסחת ה-IRR וסמנו את הטור כולו. התוצאה שתתקבל תהיה שיעור התשואה השנתית של ההשקעה. כדי לאמוד את התמונה המלאה – הוסיפו כל הוצאה (כולל דמי ניהול, מיסוי וכו') במינוס, וכל תקבול צפוי בסכום חיובי, בשנה שבה הנ"ל עתיד לקרות, והרי לכם תשואת ה-IRR נטו המדויקת להשקעתכם.

משום שחישוב תשואה ה-IRR דורש להעריך תקבולים צפויים, חשוב לדייק בהערכתם וכן בהערכת העלויות הכרוכות בעסקה, אחרת הערכת כדאיות העסקה לא באמת שווה הרבה.

קשר הגומלין שבין הסיכוי לסיכון

מטבע הדברים, בבחינת השקעה נרצה לראות IRR גבוה, אך כפי שציינו מספר פעמים בפוסטים קודמים – בחיים אין מתנות חינם. ככל שה-IRR גבוה יותר, כך בדרך כלל גדל גם הסיכון, ולכן יש לאזן בין ה-IRR לבין רמת הסיכון הרצויה.

רוצים ללמוד עוד על תשואת ה-IRR? האזינו לפרק 120 של Investcast:

הפוסט IRR – מלכת התשואות הופיע לראשונה ב-Rentpo.

משקיעים רבים רואים בתשואה ובה בלבד יעד שאליו צריך לשאוף. מכך נגזר לכאורה כי על משקיע לבחור בין אלטרנטיבות נתונות את ההשקעה שצפויה להניב את שיעור התשואה הגבוה ביותר.

ובכן, בחינה פשטנית זו עלולה להתברר כטעות כלכלית משמעותית, משום שתשואה לעולם לא עומדת בפני עצמה. תשואה תמיד נבחנת ביחס לרמת הסיכון של אפיק ההשקעה שמתיימר להניב אותה. לכן, כאשר משווים בין אפיקי השקעה אלטרנטיביים, יש לוודא תחילה שיש להם "מכנה משותף", כלומר רמת סיכון דומה. יש להשוות תשואות בין השקעות בעלות אותה רמת סיכון, ולא לדבר על תשואה כרכיב בלעדי שעומד בפני עצמו.

ננסה להמחיש את הנקודה באמצעות דוגמה פשוטה. נניח שמשקיע בוחן שני אפיקי השקעה – האחד מראה תשואה חזויה של 5% והאחר תשואה חזויה של 8%. רק מה, האפיק הראשון, זה שמראה תשואה של 5%, מהווה השקעה סולידית בשוק או בתחום יציב ואיכותי, ואילו האפיק השני, זה שמראה תשואה של 8%, מהווה השקעה עם סיכון יזמי גבוה שאמור "לפצות" את המשקיע בתשואה של 15%, ולא 8%. משקיע שלא יקח בחשבון את רמות הסיכון, עלול להתפתות להשקעה השניה רק בגלל התשואה החזויה העודפת על פני ההשקעה הראשונה. אך האם מבחינה כלכלית טהורה זו בחירה נכונה? לא. המשקיע עלול לפספס את העובדה לפיה האפיק השני משקף תשואה נמוכה בכניסה להשקעה ישנם מרכיבים חשובים רבים שיש לבחון מלבד התשואה החזויה, והכלל הוא ברור – תשואה לעולם לא עומדת בפני עצמה. בתור התחלה, כאשר מוצעים לכם אפיקי השקעה שונים עם תשואות צפויות שונות, עליכם לנסות לאמוד את רמות הסיכון של כל אחד מהאפיקים. רק על בסיס היחס שבין התשואה לבין הסיכון תוכלו לדעת, בגדול, איזה מאפיקי ההשקעה אטרקטיבי יותר באמת.ביחס לרמת הסיכון האמיתית שלו, כך שהשקעה בו למעשה מקפחת את המשקיע. דווקא ההשקעה באפיק הראשון תואמת במדויק את הסיכון שגלום בו, כך שאותו משקיע Gets what he pays for. במובן זה, ההשקעה באפיק הראשון אטרקטיבית יותר, על אף שהיא מראה תשואה נמוכה יותר.

מוזמנים לשמוע עוד על השוואה בין אלטרנטיבות בפרק 144 של Investcast

הפוסט השוואה בין השקעות אלטרנטיביות הופיע לראשונה ב-Rentpo.

משקיעים רבים תוהים האם נכון להשקיע בדירה חדשה או דווקא בדירת יד שניה. ובכן, התשובה הקצרה – ואולי המפתיעה – היא שבאופן עקרוני זה פשוט לא משנה. אין הבדל כלכלי מהותי בין השקעה בדירה חדשה לבין השקעה בדירת יד שניה. שתיהן עשויות (או צפויות) להניב, לאורך זמן, בדיוק את אותה תשואה.

איך זה ייתכן?

נתחיל מכך שישנן שתי אינטואיציות או עמדות מקובלות לגבי התשובה לשאלה. לפי העמדה הראשונה, דירה חדשה עדיפה, משום שהיא מצריכה מינימום התעסקות ויש בה מינימום סיכונים. התשתיות חדשות, מערכות החשמל והצנרת הותקנו ועברו את כל הבדיקות הרלוונטיות רק לאחרונה, לא אמורות לצוץ הפתעות לא נעימות. לכן, ההנחה היא שתהיינה פחות הוצאות בגין תחזוקת הדירה במהלך תקופת ההשקעה. לפי העמדה השניה, דווקא דירת יד שניה עדיפה, שכן הפער במחיר בין דירות יד ראשונה לדירות שניה גבוה יחסית, בעוד שהפער בדמי השכירות לא גבוה באותה מידה, כך שהתשואה על ההשקעה בדירת יד שניה עשויה להיות גבוהה יותר.

ובכן, שתי הגישות הללו נכונות בעת ובעונה אחת, ומכך ניתן להסיק שאין הבדל ממשי בין שתי ההשקעות. דירת יד שניה אמנם זולה מדירה חדשה, אך היא ככל הנראה תאלץ את המשקיע להוציא הוצאות תחזוקה באופן שוטף. דירה חדשה יקרה יותר מדירת יד שניה, אך המשקיע ככל הנראה לא יידרש להוצאות אחזקה בשנים הראשונות. הוא גם יקבל נכס ששוויו גבוה יותר, והוא צפוי להינות מעליית ערך בזמן הבנייה כתוצאה מההשבחה, במיוחד אם רכש דירה "על הנייר" בעסקת Presale.

כאמור, דירות חדשות עולות יותר מדירות יד שניה משום שההוצאות הצפויות בניהולן ובתחזוקתן נמוכות יותר, ולכן לאורך זמן, אין באמת פער תשואות בין דירות חדשות לדירות יד שניה.

למעשה, ההחלטה באיזו סוג דירה להשקיע היא לחלוטין עניין של טעם אישי ותזרים מזומנים.

כשמדובר בהשקעה בדירה בחו"ל, המרחק משחק תפקיד, ושם לדירה חדשה מקבלן יש משמעות חזקה הרבה יותר, בהיבט הראש השקט שהיא מקנה למשקיע.

להרחבה האזינו לפרק 160 של Investcast:

הפוסט השקעה בדירה חדשה או יד שניה הופיע לראשונה ב-Rentpo.

התשואה היזמית – זוהי בעצם התשואה על ההון העצמי של הרובד היזמי של הפרויקט. נניח מיזם ש-80% ממנו ממומן על-ידי גורם בנקאי ו-20% ממומנים מהון הבעלים, אזי התשואה היזמית היא התשואה על הון הבעלים כולם (היזמים + המשקיעים). קרי, הרווח שנוצר ביחס ל-20% בדוגמא מעלה.

התשואה על ההשקעה – היא אותה תשואה על החלק של המשקיע בהון העצמי של הפרויקט, והיא בהכרח נמוכה יותר מאשר התשואה היזמית (אלא אם המשקיעים משתתפים עם היזמים 50:50 גם בהשקעה וגם בתקבולים). לדוגמא, חלקם של השותפים המוגבלים בקרן יזמית בנדל"ן.

ולמה? פשוט משום שהחלק של המשקיע מממן, בדיוק כמו הבנק, את התשואה שיקבל היזם. לכן, הן המשקיע והן היזם מתחלקים ביניהם באותה תשואה יזמית, ואם אחד מהם שילם את החלק הארי בהשקעה והשני שילם פחות או שאחד מהם מקבל יותר הכנסות מתוך אותה עוגה והשני פחות, אז מובן מאליו שמי שהשקיע פחות או יקבל יותר הכנסות יהנה מתשואה גבוהה יותר מאשר התשואה היזמית ואילו השני – שהשקיע יותר או שמקבל פחות הכנסות – יהנה מתשואה נמוכה יותר מהתשואה היזמית. אחד מסבסד את השני כשהתשואה היזמית היא פשוט הממוצע המשוקלל של שתי התשואות שלהם.

אז איך יודעים אם כן מהי תשואת ההשקעה?

צריך לחשב את תשואת ה-IRR של תשואת ההשקעה של המשקיע בהתחשב בכל העלויות וההוצאות שכרוכות בהשקעה. כלומר צריך לחשב את ה-IRR מנקודת המבט הצרה של המשקיע, מבלי קשר למיזם עצמו. יש לקחת את סכום ההשקעה ברוטו של המשקיע (כלומר בהתחשב בכל העלויות וההוצאות) ומצד שני לקחת את תקבולי ההשקעה נטו (בניכוי כל ההוצאות) ולחשב את התשואה שתתקבל.

הפוסט תשואה על ההשקעה והתשואה היזמית הופיע לראשונה ב-Rentpo.

הגורם המוסמך להערכת שווים של נכסים הוא בדר"כ שמאי המקרקעין, ותפקידו לספק הערכה אובייקטיבית ככל הניתן לשווים ההוגן של נכסי הנדל"ן בהתאם לאחת השיטות השונות שקיימות להערכת נכסים, או לשקלול של כמה מהן. אחת השיטות לחישוב שוויה של דירת מגורים הוא שיטת ההיוון, או בשמה המלא – היוון תזרימי המזומנים הגלום בדירה.

היוון, מלשון הווה או מלשון הון (Capitalization), משמעו הבאה למונחי זמן של היום, תשלומים ותקבולים שצפויים להתקבל בעתיד. מטרת ההיוון היא לכמת בצורה פשוטה את הערך הכלכלי של תנועות כספיות עתידיות, תוך התחשבות במרכיב הריבית. במילים אחרות, היוון היא דרך לחשב כמה שווים היום כל התשלומים והתקבולים שהנכס צפוי להניב.

לפיכך, ניתן להשתמש במנגנון ההיוון כדי להעריך בקלות, אך באופן גס, את השווי הכלכלי של דירת מגורים. לשם כך נדרשים שלושה נתונים:

• דמי השכירות לשנה (דמי השכירות ההוגנים שניתן לקבל במשך שנה אחת עבור דירה מאותו סוג בניכוי הוצאות סבירות אשר נובעות מניהול ותחזוקת הדירה).
• תשואת השוק (התשואה השנתית הכוללת הצפויה מהשכרת דירות דומות מאפייניהן ומעליית ערכן).
• קצב עליית דמי השכירות השנתי (שיעור העליה הצפויה בדמי השכירות בכל שנה לדירות מאותו סוג).

את הנתונים יש להציב בנוסחה הבאה:

לשם המחשה, נניח כי אנו מבקשים לחשב את שוויה הכלכלי של דירת מגורים בברלין, שלגביה ידועים לנו הנתונים הבאים:

• הדירה מניבה הכנסה חודשית של 800€, לאחר ניכוי הוצאות. כלומר הכנסה שנתית של 9,600€ נטו.
• תשואת השוק השנתית על נכסים דומים הינה 5% (4% תשואה מדמי השכירות ועליית ערך של 1%).
• מידי שנה עולים דמי השכירות בשיעור של כ-1%.

תחת הנחות אלה, החישוב יהיה:

כלומר, היוון דמי השכירות השנתיים של אותה דירה, תחת תנאי השוק שבו היא נמצאת, קובע כי שווי הדירה הוא 240,000€. מדובר אמנם בהערכה גסה וכללית, אך היא בהחלט עשויה לתת לנו קריאת כיוון טובה.

הפוסט היוון תזרים לחישוב ערך הדירה הופיע לראשונה ב-Rentpo.

רבים מהשחקנים בשווקי הנדל"ן, ולמעשה בכל שוק, נוטים לבלבל בין המונחים מחיר ו-שווי. הבלבול נובע, בעיקרו של דבר, מתפיסה מוטעית לפיה מחיר נקבע על-פי מה שצודק וראוי, ולכן טבעי שמחיר ייקבע על בסיס השווי. אז מה ההבל בין שווי למחיר?

שווי של מוצר הוא תולדה של הערכה מעין-אובייקטיבית (או נחזית להיות אובייקטיבית) של גורם בלתי תלוי. השווי משקף את כל טובות ההנאה שגלומות במוצר, בניכוי כל העלויות, כשהם מהוונים לערך נוכחי. במילים אחרות, שווי המוצר נגזר מטובות ההנאה שהוא צפוי להניב בעתיד. אלא מה, שווי הוא לעולם לא אובייקטיבי באופן מוחלט. הוא לא יכול להיות כזה, מאחר שכל גורם שינסה להעריך את שוויו של מוצר, מחזיק בתפיסה סובייקטיבית שונה לגבי טובות ההנאה שעשויות להתקבל ממנו.

מחיר לעומת זאת, לא נקבע על בסיס הערכה של גורם בלתי תלוי. מחיר נקבע על-ידי השוק, במסגרת עסקאות בין קונים למוכרים. מחיר אינו תולדה של שיקולי צדק, הוא אינו חייב לשקף את השווי האובייקטיבי לכאורה. מחיר הוא תולדה של היצע וביקוש. אם יש מחיר שמוכנים לשלם עבור מוצר מסוים, זהו המחיר שלו. אם המחיר המבוקש יקר יותר ממה שמוכנים לשלם, הרי שמחיר המוצר נמוך יותר, וכך הלאה.

מכך נובעת המסקנה הבאה: המחיר אינו נגזר מהשווי. למעשה, יש שיאמרו כי מתקיים קשר הפוך ביו שווי למחיר, כלומר שהשווי נגזר מהמחיר. מחיר נקבע על-ידי כוחות השוק ואילו שווי נקבע על-ידי הערכות, תחזיות וציפיות שונות ביחס לתוצאות העתיד. לכן, לעיתים קרובות עשוי להיות פער (ואפילו פער גדול) בין השניים.

הפוסט מה בין "מחיר" ל"שווי" הופיע לראשונה ב-Rentpo.

כולנו מכירים את הציטוט המפורסם מהמשנה: "מרבה נכסים – מרבה דאגה". ככל שאדם עתיר יותר בנכסים, כך הוא גם עסוק בצורך לנהל אותם ובדאגה לשימורם. אמירה זו מניחה שניהול נכסים, תחזוקה, השכרה, וכו', כרוכים בעבודה מצד בעל הנכס, ולכן לעיתים מוטב להימנע מצבירת רכוש על מנת להפחית מהנטל שנלווה לעצם החזקתו. יש לכך הגיון עקרוני ברור. אך האם המסקנה הזו נכונה גם בעידן שבו אנו חיים כיום, בשנת 2022?

עולם ניהול הנכסים עובר בשנים האחרונות מהפכה של ממש. אם עד לפני כמה עשרות שנים בעלי הנכסים נדרשו לדאוג, לנהל ולתחזק את נכסיהם בכוחות עצמם, עם הזמן החלו לצוץ חברות ניהול רבות אשר סיפקו שירותים לניהול נכסים תמורת חלק צנוע (באופן יחסי) משכר הדירה, והפחיתו באופן דרמטי את "כאב הראש" והדאגה הכרוכים בעצם ניהול הנכס על ידי בעליו.

בשנים האחרונות, במסגרת מהפכת ה-RETech הגלובלית, הלך עולם ניהול הנכסים צעד נוסף משמעותי קדימה. כיום פלטפורמות אינטרנטיות מספקות שירותי ניהול לנכסים מרחוק, תוך צמצום מעורבותו של בעל הנכס בניהול השוטף, ומספקות טיפול, מקצה לקצה, בכל. פלטפורמות אלה מאפשרות לבעלי הנכסים להשקיע מרחוק בראש שקט ובצורה יעילה וחכמה.

נראה שלפחות במובן הזה, האמירה לפיה מי שמרבה בנכסים מרבה בדאגה איבדה מכוחה, וכי אין מניעה אמיתית לבצע מספר רב של השקעות נדל"ן בחו"ל, ללא כל חשש.

הפוסט מרבה נכסים מרבה דאגה, האמנם? הופיע לראשונה ב-Rentpo.

עולם ההשקעות בנדל"ן מציע אפשרויות רבות בכל הנוגע לאפיקי ההשקעה. אחד מאפיקי ההשקעה הללו, הוא השקעה באמצעות קרן (fund). מהם ההבדלים בין השקעה ישירה בנכסים לבין השקעה באמצעות קרן כזו?

החזקה ישירה בנכס משמעה שהמשקיע רוכש נכס שנרשם על שמו ובבעלותו במרשם המקרקעין המקומי. השקעה באמצעות קרן, לעומת זאת, היא למעשה השקעה בתאגיד. כל אחד מהמשקיעים, מקבל חלק יחסי (על דרך של מניות או יחידות השתתפות) באותו תאגיד, שעה שהתאגיד נרשם כבעלי הנכס. מהבחינה הזאת, התאגיד פועל אמנם בשוק הנדל"ן, כלומר רוכש נכסים או מבצע פעילות יזמית אחרת, אולם מדובר בהשקעה עקיפה בנדל"ן לכל היותר, מנקודת המבט של כל אחד מיחידי אותו תאגיד. השקעה כזו דומה יותר באופייה להשקעה פיננסית, כדוגמת השקעה במניות בשוק ההון.

ההבדל העיקרי בין סוגי ההשקעות הללו, נעוץ בסוגיית השליטה של המשקיע על הנכס. בעוד שנכס שנרשם על שם המשקיע ובבעלותו היחידה, מצוי, כעקרון, בשליטה מלאה של בעליו, הרי שהשליטה של המשקיע בקרן נדל"ן על הנכסים שבבעלות הקרן, בדרך כלל, אינה קיימת. המשקיע בקרן כפוף להוראות הסכם השותפות שעוסק בניהול ההשקעה עבור כלל המשקיעים, ובדרך כלל הוא כולל תהליך קבלת החלטות על דרך של הצבעה באסיפות חברי הקרן, או שרק מנהלי הקרן (השותף הכללי) מקבלים את ההחלטות העיקריות.

הבדל מרכזי נוסף בין שני אפיקי ההשקעה הללו, הוא שהשקעה בקרן לרוב כרוכה בעלויות רבות של ניהול, הכוללות הוצאות משפטיות, עלויות דיווח ושקיפות, וכיו"ב, ומכאן שהשקעה בקרן בדרך כלל מבוצעת במיזמים גדולים יחסית או בפרויקטים בעלי סיכון גבוה (המגלם פוטנציאל תשואה גבוהה למול הוצאות ההקמה).

החזקה ישירה בנכסים מהווה, בדרך כלל, השקעה סולידית יותר ויציבה יותר (למעט אם מבוצעת תוך לקיחת מינוף גבוה).

הפוסט החזקה ישירה ביחס לקרן השקעות נדל"ן הופיע לראשונה ב-Rentpo.