האם מבחינה כלכלית קיים שוני?
משקיעים רבים תוהים האם נכון להשקיע בדירה חדשה או דווקא בדירת יד שניה. ובכן, התשובה הקצרה – ואולי המפתיעה – היא שבאופן עקרוני זה פשוט לא משנה. אין הבדל כלכלי מהותי בין השקעה בדירה חדשה לבין השקעה בדירת יד שניה. שתיהן עשויות (או צפויות) להניב, לאורך זמן, בדיוק את אותה תשואה.
איך זה ייתכן?
נתחיל מכך שישנן שתי אינטואיציות או עמדות מקובלות לגבי התשובה לשאלה. לפי העמדה הראשונה, דירה חדשה עדיפה, משום שהיא מצריכה מינימום התעסקות ויש בה מינימום סיכונים. התשתיות חדשות, מערכות החשמל והצנרת הותקנו ועברו את כל הבדיקות הרלוונטיות רק לאחרונה, לא אמורות לצוץ הפתעות לא נעימות. לכן, ההנחה היא שתהיינה פחות הוצאות בגין תחזוקת הדירה במהלך תקופת ההשקעה. לפי העמדה השניה, דווקא דירת יד שניה עדיפה, שכן הפער במחיר בין דירות יד ראשונה לדירות שניה גבוה יחסית, בעוד שהפער בדמי השכירות לא גבוה באותה מידה, כך שהתשואה על ההשקעה בדירת יד שניה עשויה להיות גבוהה יותר.
ובכן, שתי הגישות הללו נכונות בעת ובעונה אחת, ומכך ניתן להסיק שאין הבדל ממשי בין שתי ההשקעות. דירת יד שניה אמנם זולה מדירה חדשה, אך היא ככל הנראה תאלץ את המשקיע להוציא הוצאות תחזוקה באופן שוטף. דירה חדשה יקרה יותר מדירת יד שניה, אך המשקיע ככל הנראה לא יידרש להוצאות אחזקה בשנים הראשונות. הוא גם יקבל נכס ששוויו גבוה יותר, והוא צפוי להינות מעליית ערך בזמן הבנייה כתוצאה מההשבחה, במיוחד אם רכש דירה "על הנייר" בעסקת Presale.
כאמור, דירות חדשות עולות יותר מדירות יד שניה משום שההוצאות הצפויות בניהולן ובתחזוקתן נמוכות יותר, ולכן לאורך זמן, אין באמת פער תשואות בין דירות חדשות לדירות יד שניה.
למעשה, ההחלטה באיזו סוג דירה להשקיע היא לחלוטין עניין של טעם אישי ותזרים מזומנים.
כשמדובר בהשקעה בדירה בחו"ל, המרחק משחק תפקיד, ושם לדירה חדשה מקבלן יש משמעות חזקה הרבה יותר, בהיבט הראש השקט שהיא מקנה למשקיע.
להרחבה האזינו לפרק 160 של Investcast:
