שיטה פשוטה ויעילה להערכת שווי דירה
הגורם המוסמך להערכת שווים של נכסים הוא בדר"כ שמאי המקרקעין, ותפקידו לספק הערכה אובייקטיבית ככל הניתן לשווים ההוגן של נכסי הנדל"ן בהתאם לאחת השיטות השונות שקיימות להערכת נכסים, או לשקלול של כמה מהן. אחת השיטות לחישוב שוויה של דירת מגורים הוא שיטת ההיוון, או בשמה המלא – היוון תזרימי המזומנים הגלום בדירה.
היוון, מלשון הווה או מלשון הון (Capitalization), משמעו הבאה למונחי זמן של היום, תשלומים ותקבולים שצפויים להתקבל בעתיד. מטרת ההיוון היא לכמת בצורה פשוטה את הערך הכלכלי של תנועות כספיות עתידיות, תוך התחשבות במרכיב הריבית. במילים אחרות, היוון היא דרך לחשב כמה שווים היום כל התשלומים והתקבולים שהנכס צפוי להניב.
לפיכך, ניתן להשתמש במנגנון ההיוון כדי להעריך בקלות, אך באופן גס, את השווי הכלכלי של דירת מגורים. לשם כך נדרשים שלושה נתונים:
- דמי השכירות לשנה (דמי השכירות ההוגנים שניתן לקבל במשך שנה אחת עבור דירה מאותו סוג בניכוי הוצאות סבירות אשר נובעות מניהול ותחזוקת הדירה).
- תשואת השוק (התשואה השנתית הכוללת הצפויה מהשכרת דירות דומות מאפייניהן ומעליית ערכן).
- קצב עליית דמי השכירות השנתי (שיעור העליה הצפויה בדמי השכירות בכל שנה לדירות מאותו סוג).
את הנתונים יש להציב בנוסחה הבאה:
לשם המחשה, נניח כי אנו מבקשים לחשב את שוויה הכלכלי של דירת מגורים בברלין, שלגביה ידועים לנו הנתונים הבאים:
- הדירה מניבה הכנסה חודשית של 800€, לאחר ניכוי הוצאות. כלומר הכנסה שנתית של 9,600€ נטו.
- תשואת השוק השנתית על נכסים דומים הינה 5% (4% תשואה מדמי השכירות ועליית ערך של 1%).
- מידי שנה עולים דמי השכירות בשיעור של כ-1%.
תחת הנחות אלה, החישוב יהיה:
כלומר, היוון דמי השכירות השנתיים של אותה דירה, תחת תנאי השוק שבו היא נמצאת, קובע כי שווי הדירה הוא 240,000€. מדובר אמנם בהערכה גסה וכללית, אך היא בהחלט עשויה לתת לנו קריאת כיוון טובה.
