כיצד ניתן להימנע ממס הרכישה

כפי שבוודאי ידוע לכל מי שעוסק או מתעניין בהשקעות נדל"ן, מס הרכישה על דירות להשקעה בישראל עלה בשנת 2015 במטרה לדחוק את משקיעי הנדל"ן משוק הדיור. רק כדי לסבר את האוזן, מס הרכישה עבור דירה שניה בישראל נע בין 8% ל-10%, כתלות במחיר הדירה. אין ספק כי מדובר במס מכביד, אשר מסיט את משקיעי הנדל"ן לאפיקי השקעה אחרים. אם לפני כעשור משקיעי הנדל"ן היוו למעלה מ-30% מכלל רוכשי הדירות בארץ, בשנת 2018 הגיע שיעור המשקיעים בדירות מגורים בישראל לשפל של כל הזמנים – פחות מ-13% מכלל רוכשי הדירות.

למעשה, רק רכישה של דירת מגורים יחידה עד לסכום של 1,664,520 ש"ח פטורה ממס רכישה בישראל. עם זאת, ככל שמחירה של דירת המגורים היחידה גבוה מהסכום הנ"ל, מס הרכישה עולה במדרגות שבין 3.5% ל-10%, על אף שמדובר בדירת מגורים ולא בדירה להשקעה!

אז איך משקיעי נדל"ן יכולים להשקיע בנדל"ן למגורים מבלי שיחויבו במס הרכישה?

אופציה ראשונה היא השקעה ישירה בנכס בחו"ל (דירת מגורים בבעלות מלאה עם רישום בטאבו המקומי). חוק מיסוי מקרקעין (הקובע, בין היתר, את מס הרכישה על דירות מגורים בישראל) חל רק על נכסים בישראל, שכן מטרת עדכון שיעורי המס הקבועים בו היתה לדחוק את משקיעי הנדל"ן משוק הדיור הישראלי בלבד. לפיכך, מי שמחזיק בדירה בישראל ובוחר להשקיע בדירות מגורים בחו"ל לא יחויב במס רכישה על פי החוק הישראלי. ניתן אם כן לנצל את ההזדמנויות הרבות במדינות שבהן לא קיים מס רכישה, וליהנות, בין היתר, ב"פטור" מאותו מס, והכל מבלי לוותר על השקעה בנדל"ן למגורים.

אופציה שניה היא השקעה בקרן נדל"ן (השקעה בחלק יחסי של פרויקט נדל"ן) בארץ או בחו"ל. משקיע הבוחר באפיק זה אינו הבעלים של חלק מסוים בפרויקט, ולמעשה והוא נחשב, בדרך כלל, למשקיע בעסקת מימון. כלומר, המשקיע מממן את הפרויקט של היזם בתקווה לקבל תשואה עבור השקעתו, והוא אינו משקיע באופן ישיר בנכס בבעלותו. השקעה זו בדרך כלל נושאת סיכון יזמי, והיא סולידית פחות מהשקעה ישירה בדירת מגורים.

לסיכום, ישנן אפשרויות השקעה בנדל"ן למגורים שאינן כרוכות בתשלום מס רכישה בישראל, משום שהן אינן סותרות את תכליתו – להרחיק את משקיעי הנדל"ן מהשקעה ישירה בנכסים למגורים בישראל.