אמת או מיתוס?
"מתחת למחיר השוק" היא דרך מצוינת לשווק נדל"ן. היא מספרת סיפור אוטופי על הצלחה נהדרת במשא ומתן, על פגישה אקראית בדיינר הסמוך עם אישה מבוגרת שלא ידעה כמה הנכס שלה שווה באמת, או על משפחה שהיתה נואשת לכסף ולכן מיהרה למכור.
הבעיה בסיפור הזה הוא שברוב המקרים הוא פשוט לא מדויק – חסרים בו כמה פרטים שמסבירים את המחיר הנמוך. ההנחה הבסיסית של משקיע צריכה להיות שאין דבר כזה "מתחת למחיר השוק", וכי המקרים שבהם זה אכן המצב הם החריג ולא הכלל. הם נדירים. זה ממש לא מובן מאליו.
לכן, כשמספרים לכם שהנכס נרכש במחיר הנמוך ממחיר השוק שלו, עליכם לשאול למה, מה ההסבר למחיר הנמוך הזה, האם אתם באמת לוקחים חלק באחד מהמקרים הנדירים שבהם מישהו החליט סתם כך לוותר על עשרות/מאות אלפי שקלים בדיוק בשבילכם? זה לא בלתי אפשרי, אבל זה נדיר, ואתם צריכים להיות משוכנעים שהמקרה שלפניכם הוא אכן מקרה נדיר שכזה.
חוסר הבנה
לעיתים באמירה "מתחת למחיר השוק" יש הטעיה מכוונת, אך לעיתים מדובר בבלבול מושגי. דוגמה מובהקת לכך היא אותם מקרים שבהם יזמים רוכשים נכס, משביחים אותו ומוכרים אותו ברווח יזמי. לאחר מכן הם טוענים כי רכשו את הנכס "מתחת למחיר השוק". זה כמובן לא נכון – מחירו היה נמוך מהמחיר שבו מכרו אותו מכיוון שהוא היה מיושן/מוזנח/כל סיבה אחרת. המחיר שאותו שילמו שיקף את מחיר השוק שלו במצבו הקודם, והרווח שאותו הפיקו ממכירתו שיקף את ההשבחה ואת המאמץ היזמי. בשני המקרים המחיר שבו הנכס נמכר היה מחיר השוק.
גם ברמה התיאורטית ניתן לומר שיש סתירה פנימית במונח "מתחת למחיר השוק", כי הרי כל מחיר באשר הוא נקבע על-פי השוק. כלומר על-פי ההיצע והביקוש. עלינו להניח כי למעט מקרים חריגים ביותר, אם המחיר של נכס מסוים זול יותר מאשר מחיר השוק, יש לכך הצדקה כלכלית מצוינת.
רכישה מעל מחיר השוק???
בפרק 148 של Investcast נכנסו לאולפן שני אנשים שמתיימרים להבין בנדל"ן וטענו שנכון לרכוש במעל מחיר השוק. האם הם יודעים על מה הם מדברים?
האזינו לפרק המלא:
